来源：北京大学光华管理学院大众号
2016年，在阅历新一轮房价上涨后，我国房地产商场调控方针趋于严厉。那么，当时一线城市房价是不是存在泡沫？怎么解读当时的房地产调控方针？如今采购房地产作为长时间出资，是好的决议计划吗？我国高房价是不是具有可继续性？北大光华陈玉宇教授在日前举办的“思维光华媒体沙龙”上共享了对以上疑问的研讨与观念。
（这篇文章依据陈教授讲演编辑整理）
房价上涨有多快
房价的过快上涨，无庸赘述。可是我想跟咱们介绍一下“名义的房价上涨”和“实在的房价上涨”。
所谓“名义的房价上涨”和“实在的房价上涨”，这两者的底子区别，在于是不是除掉通胀率或许考量cpi指数的影响。假如“名义房价”在一段时间里并未添加，但cpi指数在这段时间里是上升的，即：由于通胀的腐蚀，相当于“实在的房价”下跌了。
详细来剖析：在两年内的短期里，通货膨胀率很低，名义房价上涨和实在房价上涨相近；但在议论长时间房价上涨幅度时，不区别名义报价和实在报价，就会过火高估房价上涨状况。比如说，假如我国的通货膨胀率是5%，20年后的名义报价水平将是如今的近3倍，30年后是4倍多；假如我国的通货膨胀率是8%，30年后的名义报价水平将是如今的10倍。举例来说，10年前澳洲的一套上好住所卖2万澳元，如今卖35万澳元，名义上涨了17倍，但除掉通货膨胀要素的实在涨幅是2-3倍。
思考经济添加和通胀要素，一般来说，房价尤其是“名义上的房价”很少是下降的。但目前全部房地产商场，调控机制更多的是着眼于调整盖房子的数量，而非实在的报价。我以为，调控机制在调整房子供应数量的一起，理应充分思考“实在的房价上涨”这一要素，不然调控将是有失偏颇的。这一综合机制，也将是我国将来房价回归合理的首要机制。
除掉通货膨胀要素，咱们还要思考房子质量的不同。今日用十分好的建材造出的房子，自身本钱就更高。fanget．al．（2015）计算了通过质量调整的房价，从2003年到2013年，我国一线城市均匀每年涨13%，三线每年均匀涨8%。
数据显现，从2003到2013年，我国一线城市房价涨了4倍；假如思考调整房子质量的数据，每年涨幅为13%，我国一线城市房价大约用6年就能够翻一番。
哈佛大学教授glacier模仿我国城市的4类区分，把美国城市也区分为4类，找出美国的北上广深、省会城市、三四线城市。对比显现，美国房价涨速跟我国比是“小巫见大巫”了。从肯定报价看，洛杉矶10000美元/平米，波士顿6000美元/平米，而今日的上海、北京、深圳，已到达了7000-8000美元/平米。根据这些查询，咱们就会问：我国房地产是不是个大泡沫，这个大泡沫会不会崩？
近来中央政府极端严厉的房地产调控方针，应当看作是对泡沫的警觉。房子在2015、2016这两年内报价翻了一番，关于普通老百姓(44.430,-0.21,-0.47%)意味着什么？咱们分三种状况思考。
l榜首种状况，你永远都是房子的居住者。这两年房价俄然上涨，但房子为你供应的服务并没有改动。假如提价的原因是周围盖了夸姣的花园，建了夸姣的学校，带来了周边质量的进步，对你才有含义。
l第二种状况，大多数人有这么的主意，如今居住着等到老的时分再卖给别人。那就意味着，买房者要以很高的报价接盘，这相当于剥削后来的采购者。
l第三种状况，把房子租给或许卖给新进入城市的移民。城市房价上涨，也许由于这块土地将来能够创造出更多收入和gdp。举例说，加州发现金块，带动了淘金业的开展，随之开展了酒店、餐饮行业，本地房价的上涨即是共享了发现黄金的红利。同理，在实际经济中，房子本来也是间接参加共享了该地经济开展带来的收入。北京人先买了房子，一起办优秀企业，办银行，等更多优秀人才进入北京，这些人把挣来的钱交房租，再买房子。这也相当于共享将来咱们的劳动成果。
形成美国房地产泡沫的是上述第二种状况，是不行继续开展的；我国的房地产商场则是第二种、第三种状况都有。从这个视点看，我国房地产商场对比美国房地产商场，是相对健康的。
房子盖得太多了吗？
房子盖太多，即是泡沫。从2003年到2014年间，我国盖了100亿平方米的房子。跟美国对比，我国近几年的房地产建造面积达100亿平方英尺（注：1平方英尺=0.0929平方米）以上，而美国则保持在20-30亿。从出售视点来讲，我国近来几年每年约完结11亿平方米，美国大约有2-3亿平方米。
所以，若仅从修建面积和出售面积来看，我国的房地产商场看起来好像疑问很严峻。可是联系我国国情来剖析，虽然我国房地产规模庞大，可是思考人均住宅面积，再思考我国快速推动的城市化，也是合理的。许多人被某几个肯定数字所误导乃至被吓到，各种知道缺乏，形成专家之间的不合，民众的惊惧，乃至影响决议计划失据。
房子盖在哪里了？
理论上讲，越是生产率高的城市，越是有夸姣前景，新增人员越多，房价越应当上涨。但实际是，相对而言，更多房子建在了生产率低的城市。目前三四线城市高楼库存大，存在过剩景象。我国更多房子盖在了不需求盖的本地。
查询城市的劳动生产率水平缓新建房子的数量，发现我国和美国有类似的疑问，都是生产率越低的本地，越有也许人员流出的本地，房子却建得越多。我国比美国的疑问还会更严峻一点。
房地产商场是即将幻灭的泡沫？
我国房地产商场开展的成果是无穷的，1998年我国人均乡镇住宅面积15平米，如今是30多平米，大多数人都是获益的，只不过程度不同。这儿面的疑问是多方面的。
联系前述剖析，我的中心观念是：我国的房地产商场与美国房地产泡沫对比，有许多不同点。假如思考我国经济将来的添加，和合理的土地供应，今日的高房价是可保持的，是根本理性的出资。但前提是，我国的各类城市要操控土地供应在合理的水平，不能太多。值得警觉的是，如今的高房价依然是风险的，给定我国的特色，只不过不会像美国房地产泡沫那样迅速决裂。详细原因表如今以下四个方面。
榜首，从开发商的存货来看，一线城市开发商没存货，北上广深没房子可卖；二线城市存货略有上升，但没那么严峻；三、四线城市的存货许多，所以三四线城市房子盖多了，发生泡沫，致使糟蹋。
第二，从住所空置率来看，家庭查询数据显现，我国的住所空置率从5%-6%的水平上升到如今10%的水平，但这个空置率仍是在可控范围内的，并不会致使房市马上崩掉。
第三，从需求视点来看，对比较于美国，我国人买房是在高首付、高房贷利率条件下，高储蓄人群寻找财富存储的出处。相关于美国人，有钱的我国人不情愿买基金、保险产品，更情愿买房子。我国人对房子的需求要素会不断添加房子供应，推进城市再添加土地。
第四，从供应视点看，房地产开发商早年杠杆极高，如今政府收紧了给开发商的信贷，杠杆率有所下降。并且要看到，供需决议短期房价，长时间房价取决于供应要素，即长时间的生产本钱。我国房地产的总修建本钱约为3000-4000元/平方米。小城市里边，净修建本钱占三分之二，土地占三分之一；到了北京，土地本钱占三分之二，净修建本钱占三分之一。所以大城市房价的长时间本钱首要仍是取决于土地供应。
如今采购房地产作为长时间出资是好的决议计划吗？
房价涨到今日的姿态，这个气势可继续吗？放眼将来20年，如今采购房子作为长时间出资，是不是可继续的、合理的出资呢？
我以为，房子每年涨3%以上，才是一项合理的出资。在这3%里，有2%是折旧，1%是净收益率。每年涨3%，难吗？事实上，在美国出资房地产的实在收益率不到1%。如今要求北上广深房价坚持3%的涨速，需求一些前提条件。
首要思考将来咱们对房子的需求有多强，其间最首要的要素即是收入添加有多快，第二思考政府能供多少地盖房。咱们假定20年后，我国城市化率到达70%，房价收入比是10倍，房子每年折旧2%，人均住宅面积提升到40平米。
咱们对一、二、三线城市进行剖析，剖析一年新建多少房子和咱们收入添加速度的联系。以一线城市为例，假如居民收入能添加6%，城市每年新增住宅只要1000万平米，那么，房子的实在回报率是能够到达3%的。假如算上4%的通货膨胀率，名义上就有7%的实在回报率。假如北京每年新增住宅有4000万平米，那咱们有必要更赋有，才干有更强的购房动力。所以，再详细以北京为例，假定将来坚持每年6%-7%的经济增速，新建住宅降到之前的50%左右，才干确保出资房产在将来20年能有每年3%的净收益率，才是一项理性的出资。而这些假定，未必能成立。
我国今日的房价现已涨到很高的程度了。房子出资要保持3%的实在收益率，北上广深，乃至包含二三线城市有必要保持6%至7%的实在收入添加率，还要把住宅供地降到曩昔5年的一半水平。
所以，供应、需求是很简单的道理，榜首咱们要尽力开展经济，进步咱们的收入，房价还会节节高；第二供地不能太多，太多就崩盘了。咱们的结论是，房价确实现已很高了，有必要十分小心谨慎对待它。为了让房价不崩盘，政府当然能够操控土地供应，但时机本钱是，咱们的城市化速度会变慢，生产效率方面有损失。
当然，房价还能够更高，由于刚才的决议计划模型是理性的，但我国人买房，许多不求3%的实在回报率。假如把钱存银行、放在股市的回报率更低，咱们仍是对出资房地产。可是，我国能支持多高的房价呢？
只要更多立异才干支持今日的高房价
我对我国房地产是达观的。可是，假如政府使出很大的力气保持高房价，不是功德。
我给出来的方针建议是：
l国土资源部分变革死板的用地目标批阅机制，由本地政府更大自立权力决议土地的运用；
l变革城市规划的工程师主义做法，充分思考本钱、报价的效果，不能墨守毫无依据的容积率目标，要充分思考本地的商场状况；
l改买卖环节的税收为持有环节的税收；
l大力建造健康的金融和资本商场，添加咱们储蓄的出处，有更多出资时机和方法，削减买房需求；
l大力推进劳动生产率和全要素生产率的进步；
l恰当进行房地产出资需求管控，尤其在一二线城市。
经济开展好了，高房价才干继续；开展欠好，继续不了。咱们需求推进生产率和全要素生产率的进步，咱们的经济需求年青人多立异，做出更多的产品和服务，才干支持咱们今日的过错的高房价。